Свържете се с нас:

ул. Акад. Андрей Сахаров 19
9000 Варна, България

Кои фактори влияят върху цената на жилищата?

Публикувана на: 16 04 2021

Кои фактори влияят върху цената на жилищата?

В условията на пазарна икономика, в които живеем, формирането на цените на пазара на недвижими имоти е либерализирано. Формирането на цените се подчинява както на пазарното търсене, така и на предлагането.

Погледнато от друга гледна точка, пазарът на недвижими имоти се диференцира от останалите пазари по редица други особености. Една от тези особености е, че в него има много участници – както частни лица, така и институционални лица. Друга особеност е, че пазарът на недвижими имоти е повлиян от фактори като нормативни регламенти, строителна активност, платежоспособно търсене, цени на строителни материали и прочие.

В тази статия ще разгледаме подробно от кои фактори се влияе ценообразуването на жилищата. Факторите, които разглеждаме, ги квалифицираме в няколко групи – обективни, икономически, правни и политически.

Обективни фактори

Това са най-важните фактори, влияещи пряко върху дългосрочната стойност на недвижимия имот и цената на недвижимия имот. Тази група фактори включва:

  1. Местоположение/Локация.

Локацията има най-висок относителен дял в определянето на пазарната цена на недвижимия имот. Местоположението на недвижимия имот не се свързва само с теренното разположение, а и като съвкупност от географски, икономически, обществено-социални, етнографски, демографски, транспортни, благоустройствени, екологични и други характеристики на целия район, в който е разположен той.

Колкото по-близо е имота до различни комуникации като училища, детски градини, магазини и т.н., толкова по-добра е неговата стойност.

  1. Разпределение и квадратура.

Недвижимите имоти с голяма площ, добро разпределение и правилни геометрични форми имат по-висока стойност, тъй като са по-предпочитани от клиентите.

  1. Етажност.

Апартаменти на първи или последен жилищен етаж сред българите не са предпочитани, докато изследвания показват, че голяма част от чуждестранните клиенти предпочитат последните етажи, тъй като от тях се разкрива най-хубавата гледка.

  1. Техническата инфраструктура.

Този фактор е взаимосвързан с локацията на определен имот и се разглеждат заедно. Изградеността на техническата инфраструктура стеснява района на оптималното разположение на недвижимия имот. В определени случаи ниското равнище на изграденост на техническата инфраструктура е силно вероятно да има ролята на възпиращ фактор по отношение на търсенето на недвижими имоти. В този случай не трябва да се отчита само фактическото състояние на инфраструктурата, но и перспективните възможности за положителната й промяна.

  1. Етап на строителство и степен за завършеност.

В България  отделните етапи, през които минава една сграда преди да бъде въведена в експлоатация и в нея да се нанесат новите собственици, се наричат Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Целта на тези актове е да се упражнява контрол  върху отделните етапи от строителните и монтажните дейности, за да бъдат те извършени според действащата нормативна уредба. В зависимост на кой етап от строителството се намира сградата са възможни промени в цената. Именно поради тази причина, повечето хора, които инвестират в недвижими имоти го правят на „зелено“ или още „идеен проект“.

Степента на завършеност на даде апартамент също влияе върху ценообразуването. Апартаментите могат да бъдат завършени по БДС, до ключ или да бъдат обзаведени.

Икономически фактори

  1. Рентабилност на недвижимия имоти

Тоест, ако купувате имота за продажба, под наем или препродажба, печалбата, получена от тази висока или ниска стойност, ще повлияе на действителната му стойност към момента на продажбата. Например: Недвижимите имоти в центъра на град Варна ще бъдат на по-висока стойност от тези, които са в крайни квартали. С колкото повече удобства разполага имота, толкова по-висока ще е стойността му.

  1. Съотношение лев/евро

След като страната ни влезе в Европейския съюз, основната част от пазарните цени на недвижими имоти биват определени в общата валута – евро. С влизането дойде и зависимостта на цените на недвижимите имоти от валутния пазар.

В случаите, в които валутната обстановка е нестабилна се характеризират с резки покачвания на курса спрямо местната валута, което в повечето случаи води до задържане на ръста на пазарните цени, защото заинтересованите лица се ориентират да инвестират в други алтернативни варианти.

В случаите, в които съотношението лев/евро се запазва за дълъг период със съответното допустимо отклонение, то тогава част от свободния левов ресурс се насочва към инвестирането в недвижим имот.

В случаите, в които има рязък скок или несигурни икономически условия свободните финансови ресурси се насочват към вложения в конвертируема валута. Специалисти препоръчват превантивен вариант срещу инфлационните процеси като се разпредели свободния финансов ресурс на три – в местна и конвертируема валута, и в недвижима собственост.

  1. Основен лихвен процент

Оказва се въздействие при промяна на основния лихвен процент, която е насочена към задържане на ръста на инфлационните процеси и/или поддържане на по-нисък курс на конвертируемите спрямо местната валута. При такива ситуации се наблюдава отлив от пазара на недвижими имоти, тъй като се налага силно ограничаване при ипотечното кредитиране.

  1. Все повече пазарни участници в строителството

На пазара има все повече строителни компании, които, от своя страна, увеличават предлагането на ново строителство, което създава високо конкурентна среда. Друго, което се взема предвид е, че по-голямата част от сектор строителството е в частния сектор, което създава условия за бърза реализация на проектите. 

Правни фактори

Наредби за строителството и архитектурата, Закона за устройство на територията и други изискуеми условия също влияят върху цената на недвижимата собственост.

Политически фактори

Промяната в политиките на държавата и местните власти може да окаже въздействие върху функционирането на пазара на недвижими имоти като цяло и по-специално инвестициите в сектора на недвижимите имоти.

Пример: Политиките, които имат косвени ефекти, като например насърчаването на външни инвестиции в населеното място, могат да увеличат търсенето на недвижими имоти, което може да доведе до увеличаване на цените на недвижимите имоти.

 

Всички разгледани фактори имат своето специфично влияние върху динамиката на цените на недвижимите имоти. Преценката за степента на влияние на всеки отделен фактор в повечето случаи е субективна, т.е. зависи от анализаторите и оценителите на пазара за недвижими имоти.

Споделете:

Още статии:

The Weeknd закупи огромно имение в Бел Еър за 70 милиона

То е с площ 33 000 квадратни метра и предлага удобства като хамам и закрит басейн...виж повече

26 08 2021

Анджелина Джоли и къщата й за 25 милиона

Актрисата от Мистър и Мисис Смит живее в Лос Фелиз...виж повече

26 08 2021

Невероятното портфолио от имоти на Джей Ло ще ви впечатли

Дженифър Лопес обича луксозните къщи: невероятното портфолио от имоти на Джей Ло ще ви впечатли...виж повече

25 08 2021

Къде живеят актьорите от култовия сериал "Приятели"

Вижте имотите, в които живеят любимите ни звезди от сериала "Приятели"...виж повече

24 08 2021

Вътре в имението на рапъра Дрейк в родния му град Торонто

Влезте в къщата на Дрейк в Торонто, безумно имение, разположено в луксозния квартал Bridle Path (собствената версия на Канада на Billionaire's Row)....виж повече

24 08 2021

Всички имоти, които милиардерката Кайли Дженър притежава

9 имота, които са или са били собственост на младата милиардерка Кайли Дженър ...виж повече

23 08 2021
  • Владислав
  • C-max center
  • Флавия Гардън
  • Комплекс Медитеранеа
  • Сахаров 2
  • Радост 10
  • Средна гора
  • ХИКОВИ
  • БЕРГ
  • Feydom
  • ONE interior design
  • Сони-М
  • MMC
  • ТехноХит
  • КАМКО
  • Деймос Коррект
  • ФИЛБО
  • ЕКОМ
  • ПРИЗМА

Моля попълнете информацията в полето!

Моля попълнете информацията в полето!

Моля попълнете информацията в полето!

Моля попълнете информацията в полето!

Моля попълнете информацията в полето!

Моля попълнете информацията в полето!


Моля попълнете информацията в полето!


Моля попълнете информацията в полето!

Полетата, маркирани със *, са задължителни за попълване!

Моля попълнете информацията в полето!

Моля попълнете информацията в полето!

Забравена парола

Забравена парола

Моля попълнете информацията в полето!

Вход

НЕ ПРОПУСКАЙТЕ!

Регистирай се, за да си ПЪРВИЯТ, който вижда нашите СПЕЦИАЛНИ И ТАЙНИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ!

Когато се регистрирате, ще имате възможност:

  • Да добавяте имоти за продажба/наем;
  • Да последвате оферта, за да получавате известия за всяка промяна по нея;
  • Да запаметявате любимите си имоти;
  • Да виждате 360 градусовите видеа;
  • Да получавате статистика за публикуван от Вас имот;
  • Да проследявате движението на цената;
  • Да поставяте оценка и коментар за нашите брокери;
  • Да получават първи информация за стартиращи нови проекти на ексклузивните ни партньори преди да излязат на пазара за продажба;
  • Да заявят критериите си за търсене и да получават имейли отговарящи на критериите им при постъпване на нови оферти в сайта;
  • Преглед на конфиденциални оферти.

Вход Регистрация